1982년 설립된 제철정비공업주식회사는 포스코의 제철소 정비업무와 보수공사, 그리고 철골 제작을 담당하는 포스코의 계열사로 출발했다.

그 후 광양제철소가 가동되면서 광양제철소의 정비업무를 분리해 포철기연이 설립되자 포항제철소의 정비업무만 담당하게 된 제철정비는 점차 업무영역을 넓혀 소규모의 외부 건축공사와 제철소의 부대설비인 전기 집진기 설치 등의 사업도 했다.

그러던 중 1991년 5월 제철정비는 정비사업본부와 플랜트사업본부를 묶어 포철산기(POSMEC)로 분리하고 토건사업본부와 철구사업본부만이 남은 건설회사가 됐으며, 이 회사는 그해 8월 거양개발로 사명을 변경했다.

거양개발은 장기적인 성장을 위해 외부 사업으로 눈을 돌리지 않을 수 없었다. 거양개발은 안정적 성장을 위한 사업 방향을 담은 중장기 발전계획을 수립했다.

비자금 조성이나 부실공사 등 건설회사의 나쁜 이미지를 벗고 우리나라 건설문화를 바로잡아 보자는 의지를 담는 한편, 개발사업과 해외사업을 추진하기로 사업영역을 설정한 것이었다.

거양개발 최초의 개발사업은 1993년 4월 30일 착공한 분당 메트로 상가였다. 경기도 성남시 분당구 야탑동에 지하 4층 지상 8층의 연건평 3012평 규모의 건물을 건립하는 사업으로 지주는 토지를 제공하고 여기에 거양개발이 건물을 지어 분양한 뒤 공사비를 회수하는 한편, 이익금을 분배하는 지주공동개발사업 방식이었다. 1994년 8월 완공되어 분양이 한창 진행되던 1993년 6월 금융실명제가 발효되면서 다소 어려움이 있었으나 분양을 완료해 첫 사업이었지만 어느 정도 수익을 남길 수 있었다.

거양개발은 서울에서 가장 번화한 지역 중 하나로 꼽히는 강남역 주변에 강남빌딩과 강남역빌딩 등 두 개의 오피스 빌딩을 건축했다. 거양개발 시절에 착공해 포스코건설이 탄생한 뒤인 1996년과 1997년 6월에 각각 완공한 두 건물 모두 지주가 토지를 제공하고 거양개발이 건물을 지어 분양한 뒤 공사비를 회수하는 분양조건형 개발사업이었다.

포스코건설은 아파트 미분양이 속출하는 상황에서 공사기간의 장기화와 금융비용의 과다로 적자가 예상됨에 따라 분양 전략을 차별화해 한솔그룹에 이 빌딩을 일괄 매각하는 성과를 거뒀다. 포스코 그룹의 위상과 신뢰도가 작용했지만 부동산 경기 침체 속에서도 대형건물의 분양을 성사시킴으로써 부동산 업계에 신선한 충격을 던져 주었다.

거양개발에서 시작해 포스코건설이 탄생한 후에 완료한 부산 사상 공구월드는 경험 부족과 사업계획의 미비로 인해 실패의 쓴맛을 본 대표적인 프로젝트 였다. 이 프로젝트 역시 분양조건형 도급공사 였는데, 예정공기를 9개월이나 넘기는 바람에 분양이 늦어지면서 투자비를 조기에 회수하지 못해 적자를 보았다.

공기 준수가 포스코의 불문율임에도 불구하고 공기를 지키지 못한 것은 토목공사의 경험 미숙으로 상수관이 파열되는 등의 악재가 발생해 두 차례나 공사가 중단됐기 때문이었다. 그리고 상권이 형성되지 않은 공단지역의 태생적 한계와 초기의 무리한 분양계획, 지역경제의 장기 불황에 따른 분양 저조 및 투자비 회수 지연으로 결국 많은 손실을 보아야 했다.

PEC도 개발사업을 추진해 도심 재개발사업인 충정타워 건설공사를 수행했다. 일부는 참여지주(조합원)에게 지분별로 분양하고, 잔여 부분은 포스코건설이 일반 분양해 공사비와 기타 경비를 충당하는 일종의 재개발사업이었다. 1993년 12월 착공, 1996년 7월 준공한 충정타워의 건설과정에서 포스코건설은 시행사로서 프로젝트를 수행했으며, 시공은 동부건설이 담당했다.