가락동 IT 벤처타워는 포스코건설이 종합E&C회사로서의 위상을 정립하고 경영기반을 조기 구축하는 한편, 철강재 수요를 창출하고 건설 수주로 연결하기 위한 개발사업으로 추진했다.

서울시내 면적 1500평 이상 규모의 상업용지를 조사한 결과 서울특별시가 보유한 체비지 중 현 부지가 개발사업용으로 적합하다고 판단, 1994년 11월 15일 이사회에서 토지 매입을 결정함으로써 사업이 궤도에 올랐다.

토지 매입과 함께 본격적인 사업 검토가 이루어져 1995년 10월 12일 지하 7층, 지상 21층, 연면적 2만 5000평의 주상복합 건물을 짓는 것으로 사업계획을 수립했다. 그 후 현상공모를 통해 주상복합(안)이 채택됐으며, 1996년 10월 15일 착공했다.

그러나 착공 이후 지하 터파기 공사를 진행하면서 현상공모에서 채택된 주상복합(안)과 업무시설(오피스빌딩) 사업(안)에 대한 비교 검토가 다시 이루어졌다. 1997년 1월 15일 경영위원회 심의에서 21세기 첨단사무실 수요증대 전망, 업무시설 고급화 추세, 포스코건설의 IBS 건설 경험을 통한 목적사업 우위 확보 등을 고려해 인텔리전트 빌딩으로 추진하기로 결정했다.

확정된 오피스 빌딩의 규모는 지하 6층, 지상 18층, 연면적 2만 2586평으로 예상 매출액은 1880억원이었다. 매출 원가는 1565억원이었으나 개발 사업의 특성상 사업 추진이 지연돼 금융비용 증가로 사업 초기 세전 이익이 78억원의 적자가 예상되는 상황에서 추진됐다.

공사는 포스코건설 최초로 지하공사와 지상공사가 동시에 진행되는 톱 다운(Top Down) 공법으로 추진했다. 지하에서는 굴착공사와 각층 골조공사를 진행하고, 지상에서는 철골공사를 병행하는 방식이었다. 그러나 1997년 11월에 터진 IMF 관리체제 여파로 공기 연장(공사 Slow Down 진행)과 6개월간의 공사 중단 방안을 놓고 검토에 들어갔다.

결국 1998년 7월 22일 이사회에서 분양 혹은 임대 전망이 가시화될 때까지 공사를 중단하고 최소한의 공사만 추진하기로 했다. 이후 이사회는 진행 중이던 지상층의 철골 공사가 완료되고 지하 4층까지의 굴착 및 구조물이 완료된 1998년 9월 이후 공사의 완전 중단을 의결했다.

그러나 공사를 중단할 경우 법인세 부담과 비업무용 판정 등이 우려됐다. 이에 따라 지하 구조물의 구조적 불안정 요인을 해결하기 위해 지하 구조물이 완료되는 1999년 5월까지 지하 공사는 계속하는 한편, 지하 공사가 완료되는 1999년 6월 이후에 분양 여건을 고려해 사업 추진을 다각도로 검토하기로 했다.

1999년 6월 16일 지하 공사가 완료되면서 이사회는 새로운 방침을 채택했다. 즉 공사를 중단하면 비업무용 판정으로 세제 불이익을 당하게 되고 투자비의 장기 사장 및 회수 불가능 사태가 발생하며, 공사가 중단된 건물에는 분양 수요자 유치가 어려울 것으로 판단해 1개동은 외형 중심으로 공사를 재개하고, 수요자 유치에 따라 지하상가 및 잔여 1개 동을 완성하는 단계별 사업으로 사업추진 방침을 재차 변경했다.

그러나 이 방침대로 추진할 경우에도 투입 원가 회수 장기화가 예상됐고, 토지대 및 공사비 등 이미 투입된 자금을 조기에 현금화할 수 있는 방안을 마련하기 위해 또다시 사업계획을 변경하기로 했다. 컨설팅 업체 및 설계사의 자문 용역을 토대로 1개 동은 오피스로, 다른 1개 동은 주상복합 아파트를 건설하는 것으로 사업변경 계획을 확정했다.

그러나 주상복합 아파트로 사업 변경 후 국내의 경제상황이 급격하게 변화됐다. 특히 외국 투자 유치가 활발하게 이루어지고, 정보통신 진흥 정책 및 벤처기업 육성 시책 등이 발표되면서 오피스 수요가 증가됨에 따라 공실률이 대폭 하락되고 가격상승 추세가 형성됐으며, 반면에 주상복합 아파트의 분양 시황은 급격히 냉각되기 시작했다.

때마침 정보통신부는 ASIC 산업 지원과 육성을 활성화하기 위해 조기 입주가 가능하고 초고속 정보통신망 구축 및 첨단 시설 수용 등의 기반 시설 여건을 갖춘 건물을 물색하고 있었다. 정보통신부는 포스코건설이 짓고 있던 가락동 건물을 입지 여건과 규모면에서 최적 건물로 판단하고 1개 동의 인수의사를 밝혀왔다. 또 나머지 1개 동에 대해서도 ASIC 관련 벤처기업을 유치해 건물 전체를 벤처빌딩으로 지정하자고 제안했다.

이에 따라 1개 동(서관)은 정보통신부 산하 기관인 한국무선국관리사업단에 매각하되, 1개 동(동관)은 포스코건설이 보유하는 것으로 하고, 준공과 동시에 100% 임대가 가능하다고 판단해 2000년 4월 14일에 주상복합 사업 계획을 다시 업무 시설로 변경했다. 사업추진 방향이 토지 매입 이후 부동산 시황에 따라 오랜 기간동안 여러 차례 변경이 있었지만 1개 동 매각이 이루어지면서 사업 방향을 확정한 것이었다.

당시 공사가 중단된 채 지상 18층 2개 동의 건물이 철골만 앙상하게 놓여 있던 상태였다. 그런데 한국무선국관리사업단에서 2001년 4월 30일까지 공사 완료를 요구함에 따라 1년 안에 2개 동의 외부 및 내부 마감공사를 마쳐야 될 형편이었다.

공기가 절대적으로 부족한 상황에서 우선 현장 조직을 재정비하고, 향후 공사 진행 계획을 수립했다. 철골공사가 완료된 상태에서 모든 작업을 동시다발적으로 진행해야만 1년 안에 준공이 가능할 것으로 판단됐다. 그래서 협력업체를 선정할 때 동별로 분리 발주해 각 업체별 경쟁을 유도했고, 공기를 단축할 수 있는 작업 방법과 인원 동원을 중점 관리했다.

특히 철골공사가 완료된 현장 여건을 최대한 이용한 외장공사의 하향공법(Top→Bottom) 마감 방식을 채택했다. 이에 따라 장마철에도 내부 마감공사를 계속 진행할 수 있어 정상 작업 수행 때보다 2개월여의 공기를 단축할 수 있었다.